Was passiert, wenn man keine Hausverwaltung hat?
Soviel vorweg, die WEG bleibt auch ohne Verwalter bestehen. Zudem vertreten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich die Eigentümergemeinschaft in ihrer Gesamtheit, sofern kein Verwalter existiert, § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG. Ohne Verwalter ist die Eigentümergemeinschaft allerdings praktisch handlungsunfähig.
Was passiert also wenn man keine Hausverwaltung hat?
Sofern die Wohneigentümergemeinschaft über keinen externen Hausverwalter verfügt, kann die Eigentümerversammlung auch vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Ferner kann die WEG auch einen Wohnungseigentümer zur Einberufung der Eigentümerversammlung durch Beschluss ermächtigen.
1. Kann eine Eigentümerversammlung ohne Verwalter durchgeführt werden?
Ja, das geht. Eine Eigentümerversammlung kann auch ohne einen externen Verwalter einberufen und durchgeführt werden.
Dies ist gesetzlich in § 24 Abs. 3 WEG geregelt. Die Aufgaben, die normalerweise der Hausverwalter während der WEG-Versammlung übernimmt – Einladung sowie insbesondere Leitung der Versammlung und Protokollführung – müssen dann natürlich von anderen Personen erledigt werden.
2. Wie läuft die Einberufung einer WEG-Versammlung ohne einen externen Hausverwalter ab?
Sofern die WEG über keinen externen Hausverwalter verfügt, kann die Eigentümerversammlung auch vom Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG).
Ferner kann die WEG auch einen Wohnungseigentümer zur Einberufung der Eigentümerversammlung durch Beschluss ermächtigen. Sofern die WEG kein Mitglied des Verwaltungsbeirats zu deren Vorsitzendem bestellt hat, so können alle Mitglieder des WEG-Beirats eine Versammlung einberufen. Darüber hinaus kann die Einberufung nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch einvernehmlich durch alle Eigentümer erfolgen (BGH NJW-RR 2011, 1519 (1520).
Bei der Einberufung einer Eigentümerversammlung gibt es einige von Besonderheiten zu beachten, welche Sie unbedingt berücksichtigen sollten. Formfehler können nämlich zur Anfechtbarkeit von WEG-Beschlüssen führen.
Die Form der Einladung: Gemäß § 24 Abs. 4 S. 1 WEG muss die Einladung in Textform erfolgen. Erforderlich ist also eine lesbare Einladung, welche die Person des Einladenden ausdrücklich nennt. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich, sodass die Einladung auch per Brief, Fax oder E-Mail erfolgen kann. Das Textformerfordernis gilt auch für die Bekanntmachung der Tagesordnung nach § 23 Abs. 2 WEG, da sie ein Bestandteil der Einladung ist.
Die Einladungsfristen: Gemäß § 24 Abs. 4 S. 2 WEG soll die Frist der Einberufung, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens 3 Wochen betragen. Besondere Dringlichkeit ist etwa dann gegeben, wenn ein Abwarten der Einladungsfrist nicht hinnehmbar ist. Zu nennen sind etwa auftretender Schimmel im Treppenhaus, der sich bei Zuwarten von 3 Wochen weiter ausbreiten wird. Dabei gilt: Je dringlicher die zu beschließende Maßnahme ist, desto kürzer darf die Frist ausfallen. Die Gründe hierfür müssen in diesem Fall in der Einladung explizit genannt werden.
Zeit und Ort: In der Wahl der Versammlungszeit und des Versammlungsortes ist der Einladende grundsätzlich frei. Hinsichtlich der Uhrzeit sollten Sie die Versammlung werktags möglichst nicht vor 17 Uhr einberufen. In den Schulferien sollten Sie großzügigere Fristen einplanen. Vermeiden Sie nach Möglichkeit eine Einladung an Sonn- und Feiertagen.
Protokoll: Gemäß § 24 Abs. 6 WEG ist über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse unverzüglich eine Niederschrift, auch als Protokoll bezeichnet, aufzunehmen. Dies dient dazu, den konkreten Inhalt der Beschlüsse zu dokumentieren und die nicht bei der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer hierüber zu informieren.
Keine Beschlussfassung unter TOP „Sonstiges“: Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Tagesordnungspunkt, über den Beschluss gefasst wird, bei der Einladung konkret bezeichnet wird. Diese Anforderung erfüllt der Tagesordnungspunkt „Sonstiges“ oder „Verschiedenes“ nicht. Denn dieser deckt (wenn überhaupt) nur Angelegenheiten von untergeordneter Bedeutung ab. Fehlt ein Verwalter, vertreten alle Wohnungseigentümer die Gemeinschaft (§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Wohnungseigentümer können durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung ermächtigen (§ 27 Abs. 3 Satz 3 WEG).